Modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos Operadas por la Ley por el Derecho a la Vivienda
La aprobación y publicación de la Ley 12/2023 de 24 de Mayo por el derecho a la vivienda, introduce medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamientos de vivienda.
Dicha modificación, introducida por medio de la Disposición Final Primera, afecta a dos aspectos fundamentales de la relación arrendaticia en cuanto a las viviendas tales como la duración del contrato y la renta.
La reforma operada se concreta en la modificación de tres artículos de la Ley arrendaticia. El artículo 10, contemplando la posibilidad de prórroga del arrendamiento y los artículos 17 y 20 en lo relativo a las cuestiones que afectan directamente a la determinación de la renta, así como la inserción de una undécima Disposición Adicional.
Posibilidad de la prórroga del contrato de arrendamiento
La primera de las modificaciones, centrada en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece un espectro de posibilidades de prórroga del contrato, en función de las circunstancias que concurran bien en arrendador bien en arrendatario.
Como primera premisa se contempla la posibilidad de la prórroga del contrato de arrendamiento por un año más, en las mismas condiciones que se venían desarrollando, siempre y cuando lo solicite el arrendatario y se den en este la situación de vulnerabilidad social económica a través de informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales, municipales o autonómicos, debiendo ser, en todo caso, aceptada por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda, (persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, pudiendo ser cinco en zonas de mercado residencial tensionado, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros).
La segunda ampliación de los supuestos de prórroga se centra respecto de los contratos de vivienda en que el inmueble se encuentre en zona de mercado residencial tensionado, previéndose la prórroga del contrato, previa solicitud del arrendatario, por periodos anuales, hasta un máximo de tres, siendo de aplicación las condiciones que venían rigiendo hasta ese momento.
La solicitud de prórroga deberá ser aceptada por el arrendador, sin hacer distinción entre grandes tenedores y resto de arrendadores, estableciéndose tres excepciones a dicha obligación de aceptación, (i) que se hayan fijado otros términos o condiciones por las partes, (ii) que se haya firmado un nuevo contrato con las limitaciones que se establecen en la Ley de Arrendamientos Urbanos en relación al importe de la renta y (iii) que el arrendador haya comunicado al arrendatario, de acuerdo con los plazos y condiciones recogidas en la Ley de arrendamientos urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada.
El segundo aspecto de la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos se materializa en la ampliación del contenido del artículo 17 del texto legal.
Obligación del pago de la renta a través de medios electrónicos
Se establece la obligación del pago de la renta a través de medios electrónicos, frente a la libertad de pacto entre las partes que establecía el texto anterior, contemplándose la excepción que cualquiera de las partes carezca de cuenta corriente o acceso a medios electrónicos de pago, pudiéndose entonces efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.
Limitación a la determinación de la renta
Se introduce una limitación a la determinación de la renta, en zonas de mercado residencial tensionado, no pudiendo exceder de la última renta del contrato de arrendamiento que hubiese estado vigente los últimos cinco años de en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, no pudiéndose fijar nuevas condiciones más allá de las recogidas en el contrato anterior, salvo que se den cualquiera de las siguientes situaciones en las que se podrá aumentar la renta vigente en los últimos cinco años de contrato, hasta un máximo de un 10%,
(i) que la vivienda hubiese sido objeto de actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de celebración del contrato,
(ii) que en los dos años anteriores se haya llevado a cabo actuaciones de rehabilitación o mejora que hayan supuesto una acreditación de ahorro de energía primaria no renovable del 30%,
(iii) que en los dos años anteriores se hayan llevado a cabo actuaciones de mejora de la accesibilidad y
(iv) que el contrato de arrendamiento se fije por un plazo de diez años o se establezcan mecanismos de prórroga que determinen una duración del contrato por diez o más años.
En caso de que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda y el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta estará limitada por el máximo del precio aplicable conforma al sistema de índices de precios de referencia en función de las características de la vivienda.
La misma limitación se aplicará a cualquier inmueble en zona de mercado residencial tensionado, con independencia de la cualidad del arrendador, sobre la que no hubiese estado vigente un contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años.
Obligación de pago de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato a caRgo del arrendador
Se modifica el artículo 20 en cuanto que se establece la obligación de pago de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato a cargo del arrendador en todo caso, eliminado la distinción anterior entre arrendador persona física y persona jurídica.
Creación de un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamientos
Por último, mediante la redacción de la disposición adicional undécima, se contempla la creación de un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamientos de vivienda que actuará como límite máximo, para evitar incrementos de renta desproporcionados.
JOSÉ MARÍA GONZALEZ
